onsdag 26 maj 2010

Räntor

Det börjar röra sig.
Det har varit en del artiklar om bolån och räntor på sistonde, troligen triggat av Greklandskrisen.
Bla i SVD:
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/baksmalla-efter-bolanefesten_4770897.svd
http://www.svd.se/naringsliv/nyheter/hushallen-bar-sjalva-hela-ranterisken_4771637.svd

Eftersom utlåningen ökar och de flesta ligegr med rörliga räntor varnar den Statliga Bostadskreditnämnden, BKN för att det kan komma surt framöver om priserna stagnerar eller minskar och räntorna går upp.

Man får självklart aldrig ligga ås på marginalen att man inte klarar en uppgång i räntorna, och man måste inse att dagens nivåer är rena "bonusar" och att det inte är normala nivåer trots att de har legat i ett par år nu (betänk att det var ett avbrott med boräntor uppåt 6-7% under hösten 2008 !)

Vad är då en "normal ränta" ?

Riksbanken har skrivit lite om det:
Till att börja med så kan man inte ta räntan som den har sett ut på tex 70,80,90 talet och jämföra rakt av med idag, inte minst så skiljde sig inflationen rätt rejält åt.
Man måste titta på realräntan.













1960-2005 1998-2005 1998-2008
Nominell 3-månadersränta Sverige 7,4 3,3 3,3
Internationellt* 7,2 4,2 4,4
Real 3-månaders ränta Sverige 2,2 2,2 1,9
Internationellt* 2,8 2,4 2,2


Som synes så innebar en räntenivå (på reproräntan) på över 7% över 1960-2005 egentligen en real räntenivå på ca 2.2% - just bla pga inflation.

Riksbanken avslutar med att ge en prognos på att reproräntans normalnivå på lång sikt bör hamna på ca 2,5 - 4,5 % - vilket då torde ge bostadsräntor på kring 6-7%.
Därmed inte sagt att det är maximalt vad man bör kunna betala, periodvis kommer naturligtvis räntenivån ligga högre, även om genomsnittet hamnar kring 3.5-4.5 %

En sak jag saknar i artiklarna från BKN är om dom gjort ngn analys om sparandet ?
Jag känner till många som lägger lånen rörligt men sparar "överskottet" (jämfört med en tänkt ränta på 4-5%) på ett konto, just för att kunna ta av det när räntan är högre ?

Frågan är hur stor andel som gör så ?

/K

tisdag 11 maj 2010

Bostadspriser

Nu har det tydligen vänt i opinionen igen och fler tror på stigande bostadspriser enlignt en undersökning gjord av Seb.
Detta efter ngt år av tro på sjunkande eller utplanande priser.

Men hur mycket kan det stiga egentligen ?
Hur mycket pengar har medelstockholmaren råd att betala ?

Om vi för resonemangets skull koncentrerar oss på Stockholm, där man nog bla. kan förutsätta att det för en överskådlig framtid kommer råda en god efterfrågan på bostäder.

En nybyggd villa på ca 120-130 kvm ca 2mil utanför Stockholm kostar kring 4,3 miljoner. Det ger ca 33000-34000 kr/kvm, det är enligt säljstatistiken ganska rimligt pris för en villa i det området, just nu.

Tyvärr räcker det ju med ett par oseriösa spekulanter för att driva upp priset på begagnade hus, folk som inte vet eller bryr sig om skicket, bara tittar på dagens ränta, lånar upp till skorstenen osv.
Just för nya hus gäller detta inte då det är fasta priser så vi räknar bort det ur ekvationen just nu.

Om vi vidare antar att medelräntan ligger på 7 % (En rimlig nivå om man tittar på räntorna de senaste 20 åren), de senaste 10 åren har räntan varit mkt låg dock.

Graf från SEB över räntor f.o.m. 2003. Där ligger medelräntan på ca 4%

Ett nytt hus i storleksklassen 120-130 kvm kan antas kosta ca 2500kr/mån i drift, och med nuvarande politik ca 500 kr i fastighetsavgift (fast de första åren är denna reducerad). Lägg därtill en uppskovsränta, eftersom de flesta som köper ett nytt hus kan tänkas ha sålt en tidigare bostad med vinst, på säg 2000 kr/år eller 170 kr/mån (400 kkr i uppskov).

Om man då lägger in 1.3 mkr i kontantinsats så måste man låna 3 000 000 kr (ca 70% belåning).
Detta lån kostar, med medelräntan 7%, 17500 kr/mån före uppskov, eller 12250 efter skattejämkning.

Vad kan ett stockholmspar tänkas tjäna då?
Medelinkomsten i Stockholms län låg 2007 på ca 290 000 kr/år för personer mellan 20-64 år (ref: USK, e24), och på ngt lägre, ca 240 000 kr/år, för en person som bor i en förort som inte tillhör de rikaste.
Detta är dock medelinkomsten. Man får dock också tänka på att fortfarande är det tyvärr ofta män som tjänar mest, och att de flesta par består av en man och en kvinna - så familjeinkomsten utslaget per person, i relation till medellönen i en kommun kan blir troligen mindre än detta...

Den målgrupp som har råd att bo i småhus ligger dock troligen i en högre inkomstklass, mellan 300 000 - 500 000 kr/familj/år netto har en blogggranne Flute, Flute-tankar räknat ut, och det verkar rimligt. Om man anta att båda arbetar och bägge ligger på en inkomst av ca 30000kr/mån före skatt (360000kr/år brutto) så torde detta innebära ca 425 000 kr/år eller 35 500 kr/mån tillsammans netto.

Så hur mkt har man då råd att betala för ett hus.
3 mkr i lån gav alltså ca 12250 kr/mån efter räntejämkning.
Lägg därtill drift, fastighetsskatt (avgift) och uppskovsränta - då kostar boendet ca 15550 kr/mån.
Därtill måste man lägga antingen en amortering, buffertsparande (jag antar att man redan har en buffert för oförutsedda händelser ändå iof) eller kontinuerliga renoveringar (gäller främst äldre hus), på säg 1000-2000 kr/mån.

Då kostar detta boende ca 18000 kr/månaden.

Hur mkt mer kan då priserna gå upp ?
En barnfamilj med två barn får sen räkna med ca:
- Mat 4000 kr/mån
- Hushållskostnader 2300 kr/mån (försäkring, tele osv)
- Sparande 1500 kr/mån
- Transporter 3000 kr/mån
- Kläder 500kr/mån
- Övrigt kanske 3000 kr/mån (dagis, facket mm)
Summa: 14300 kr/mån

Totalt blir då kostnaden för boende + resten: 32300 kr/mån

Eftersom medelfamiljen hade 35500 kr/mån så finns det rum för ytterligare ökning med andra ord. Närmare bestämt 3000 kr till i ränta, om man inte tänker på att övriga utgifter också kan öka mer än lönen (elpriser och matpriser tex).

3000 kr i ränta motsvarar ca 700 000 kr vid 7% ränta (medräknad ränteavdraget).
Det torde innebära att smärtgränsen, i nuläget, är 5 000 000 kr, givet att man har 1.3 mkr i kontantinsats.

Nu tror jag inte alla gör en sådan "säker" kalkyl, det finns en hel del marginaler i ovanstående som man kan tulla på om man är så lagd. Det finns å andra sidan väldigt många som inte heller vill lägga halva sin disponibla inkomst på sitt boende.

Men baserat på denna beräkning så finns det alltså rum för ytterligare prishöjningar. Det som borde påverka mest är andelen arbetslösa och osäkerheten på arbetsmarknaden eftersom kalkylerna kräver två st inkomster.
Dn hade för övrigt en rätt bra artikel för ett par år sen om hur man kan räkna beroende på om olika scenarier inträffar:
"så mycket har du råd att låna"

/K